La compraventa de inmuebles es el contrato por el que se transmite la propiedad de un inmueble a cambio del pago de un precio. La ley establece un estricto sistema de normas para garantizar la validez y eficacia de este contrato en particular.

En efecto, además de los requisitos de validez previstos para los contratos en general (es decir, las partes, el acuerdo, el objeto y la causa, pero también la propia forma cuando la ley lo prevé bajo pena de nulidad, véase el nº 4 del artículo 1325 del Código Civil), el artículo 1350 del Código Civil Italiano impone la forma escrita para los contratos de transmisión de la propiedad inmobiliaria.

La ley también prevé otro cumplimiento: la transcripción del contrato en los registros públicos.

El artículo 2643 del Código Civil Italiano establece, en efecto, que "deben hacerse públicos mediante transcripción: 1) los contratos de transmisión de la propiedad de bienes inmuebles; [...]".

La transcripción en los registros públicos es el instrumento de publicidad jurídica que el ordenamiento jurídico prevé para que un contrato sea eficaz frente a terceros.

¿Qué sucede, entonces, si un contrato de compraventa de bienes inmuebles se hace por escrito, pero no se transcribe?

El contrato, aunque sea válido, será sin embargo ineficaz frente a terceros: sólo producirá efectos frente a las partes contratantes.

De hecho, los terceros no pueden saber que se ha transferido la propiedad de un inmueble si esto no se desprende de los registros públicos.

Para proteger a los terceros, el artículo 2644 del Código Civil Italiano establece que los contratos de compraventa de inmuebles "no surtirán efecto respecto de los terceros que, por cualquier motivo, hayan adquirido derechos sobre el inmueble en virtud de una escritura transcrita o registrada con anterioridad a su transcripción". Una vez realizada la transcripción, ninguna transcripción o registro de derechos adquiridos contra la persona que la transcribió puede tener efecto contra ella, aunque la compra se remonte a una fecha anterior".

Por lo tanto, la ley no protege a la persona que compra primero una propiedad, sino a la que transcribe primero el contrato correspondiente.

Por poner un ejemplo: imaginemos que Ticio vende (mediante escritura) un piso a Cayo, y posteriormente vende el mismo piso a Sempronio.

Si Sempronio transcribe el contrato de compraventa antes que Cayo, éste no podrá quejarse de que compró el piso antes que Sempronio.

La propiedad del piso se transferirá en cualquier caso a Sempronio, porque él transcribió el contrato primero.

Si, por el contrario, Cayo, después de haber comprado el piso, transcribe la escritura antes que Sempronio, quedará protegido de la posterior compra y transcripción por parte de éste.

En la práctica comercial, en cualquier caso, el contrato de compraventa no se celebra inmediatamente, ya que éste suele ir precedido de la venta previa (el llamado "compromesso").

El contrato preliminar de venta también está sujeto al requisito de la forma escrita, ya que el preliminar debe tener la misma forma que el contrato de venta definitivo (art. 1351 del Código Civil).

Sin embargo, el preliminar no es un contrato con efectos reales, sino con efectos obligatorios, por lo que no es apto -por sí mismo- para transmitir la propiedad del inmueble: su efecto consiste en obligar a las partes a celebrar el contrato definitivo, cuyos elementos esenciales ya están contenidos en el propio preliminar.

Para la protección del comprador prometedor, la ley prevé que el contrato preliminar de compraventa de bienes inmuebles, si se celebra mediante escritura pública o escritura privada autentificada, también debe transcribirse en los registros públicos (2645-bis del Código Civil Italiano).

De este modo, la ley pretende proteger al prometedor comprador de las compras (y transcripciones) que puedan hacer terceros sobre el inmueble antes de que se celebre y transcriba el contrato definitivo.

Esto es así siempre que el contrato definitivo se transcriba en el plazo de un año desde la transcripción del contrato preliminar. 

La práctica comercial también conoce los llamados preliminares de los preliminares. Esta forma de negociación, eventualmente acompañada de un depósito, permite al (futuro) comprador "fijar" la negociación antes de comprometerse con un contrato preliminar o definitivo de venta: la ley, sin embargo, no prevé un sistema de transcripción para este acto.

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