Existen diferentes tipos de contratos de compraventa de inmuebles en Francia y hay diferentes formas de adquisición de inmuebles en el país, ya sea en indivisión, o en tontine, o a través de una sociedad inmobiliaria llamada Société Civile Immobilière (SCI), ya que cada una de ellas tiene importantes implicaciones en el derecho sucesorio francés,
El comprador tiene derecho a un periodo de reflexión de diez días, tras la firma del contrato de compraventa ,el periodo de "reflexión" en el contrato, y las cláusulas condicionales que pueden incluirse, especialmente en relación con la obtención de una hipoteca francesa.
También hay que tener en cuenta los informes inmobiliarios franceses (diagnostic immobilier) que deben realizarse, así como los informes inmobiliarios franceses más generales; las responsabilidades de los notarios, el uso de agentes inmobiliarios en Francia y los asesores jurídicos.
Por último, hay que tener en cuenta los honorarios e impuestos que hay que pagar, a menudo denominados frais de notaire (notarios)
Proceso legal de compra de una propiedad en Francia
Consejos principales
· El proceso legal es bastante sencillo y el sistema de registro de la propiedad es seguro.
· Los honorarios legales y los impuestos relacionados con la compra no son insignificantes, por lo que debe asegurarse de incluirlos en el presupuesto de los costes totales de la compra.
· Además, es posible que le pidan que pague la comisión del agente inmobiliario, pero si acepta hacerlo considere una compensación negociando el precio total de compra de la propiedad.
· Tenga cuidado con el contenido de las ofertas escritas. Asegúrese de que indican que la oferta está sujeta a las condiciones que se detallen en un contrato de compraventa.
· No subestime la importancia del contrato inicial de compraventa, que será la base legal sobre la que se desarrollará la transacción
· Los agentes inmobiliarios autorizados pueden encargarse de la preparación del contrato de compraventa, pero como son contratados por el vendedor no hay garantía de que se adapte a sus necesidades y proteja plenamente sus intereses.
· Puede designar a su propio notario para que actúe en su nombre en la transacción, en lugar de recurrir a un notario único en régimen compartido con el vendedor. El notario no va a verificar todo lo que usted necesita saber sobre la propiedad, por lo que es imperativo que usted haga sus propias averiguaciones previas al contrato y/o considere la posibilidad de nombrar a un abogado inmobiliario especializado que pueda asesorarle también en cuestiones fiscales y de herencia.
· Si está buscando una hipoteca para comprar la propiedad, es imperativo que incluya una cláusula condicional en el contrato de venta.
· El vendedor está obligado a hacer una serie de declaraciones legales, que usted debe verificar ante el notario y asegurarse de que se incluya una cláusula adecuada en el contrato, por ejemplo, sobre defectos importantes, arrendamientos, servidumbres, desarrollos locales.
· Obtenga claridad sobre los límites de la propiedad, incluida la propiedad de los muros/cercas y las responsabilidades de mantenimiento.
· Pregunte si el vendedor posee otros terrenos o edificios contiguos a la propiedad no incluidos en la venta, y procure incluir una cláusula en el contrato de venta que le otorgue el derecho de tanteo en caso de una futura venta de la propiedad.
· Si son una pareja no casada, es imprescindible que compren de forma conjunta para proteger los intereses de cada parte.
· Si está casado y desea que su cónyuge supérstite herede la totalidad de su patrimonio, debe tomar las medidas adecuadas, como un contrato matrimonial francés u otras medidas de planificación de la herencia, como el uso de los Reglamentos Europeos de Sucesión.
· Si no está casado, o si compra como un grupo de personas sin parentesco, debería considerar la posibilidad de comprar a través de una sociedad inmobiliaria, llamada Société Civile Immobilière (SCI).
Oferta de compra
Estrictamente hablando, si usted hace una oferta a un vendedor para comprar su propiedad (incluso una oferta verbal) y el vendedor la acepta, entonces, siempre que los términos principales del acuerdo estén claros, surge un compromiso contractual.
En Francia no existe la venta "sujeta a contrato", como ocurre en otros países,
A veces, el agente inmobiliario o el vendedor le pedirán que haga una oferta formal por escrito, llamada offre d'achat.
Si la otra parte acepta su oferta, se establece un contrato, sujeto a las condiciones que puedan figurar en la oferta.
Una vez preparado el contrato de compraventa, una de sus principales garantías es que la ley concede al comprador un periodo de reflexión de diez días, durante el cual puede rescindir el contrato sin penalización.
Por lo tanto, si firma una oferta de compra, no entregue inmediatamente en ningún caso ningún tipo de depósito al propietario o al agente inmobiliario.
La fianza sólo debe entregarse en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Vender un inmueble en Francia
Su decisión sobre qué agente inmobiliario utilizar va a estar influenciada por muchos factores, incluyendo;
· El nivel de sus honorarios;
· Sus conocimientos de francés;
· La proximidad de sus oficinas a su propiedad;
· Su disponibilidad para atender sus consultas;
· Su experiencia en la profesión;
· Su estrategia de marketing propuesta;
· Su estimación del valor de su propiedad;
· El nivel de diligencia y empuje que muestran;
· La calidad y el alcance de su sitio web;
· Los servicios adicionales/experiencia que pueden ofrecer;
· La calidad de la descripción de las propiedades;
· Su reputación.
El tipo, el tamaño, la edad y el estado de la propiedad que desea vender también serán factores importantes, ya que algunas propiedades sólo pueden ser atractivas para un mercado concreto.
En la actualidad, existen varias cadenas de agentes inmobiliarios internacionales, nacionales y locales independientes que probablemente puedan ofrecerle una fuerte exposición al mercado francés, y este puede ser el enfoque óptimo, especialmente si su propiedad puede resultar atractiva para varios mercados diferentes.
Rara vez se aconseja dar a un agente los derechos exclusivos de venta de su propiedad (aunque sólo se contrate a uno para venderla), simplemente porque esto significaría que si usted pudiera venderla de forma privada seguiría teniendo que pagar una comisión al agente.
Alquilar una propiedad en Francia
Evidentemente, hay muchas cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de seleccionar la propiedad que se va a alquilar: la ubicación, el tamaño, el tipo, el alquiler, el estado, los costes de funcionamiento, las razones para alquilar, etc.
Si no vive en Francia, y no puede visitar la propiedad antes de ocuparla, entonces está claro que confía en la honestidad del propietario o del agente en la descripción dada en los detalles del alquiler.
Existen riesgos evidentes al aceptar una propiedad sin haberla visto, ya que es poco probable que los propietarios revelen los aspectos negativos de la propiedad en su material promocional.
Por ello, debe asegurarse de hacer todas las preguntas por escrito que considere necesarias y recibir las respuestas de la misma manera.
Si vive en Francia, o puede ir de visita, procure visitar varias propiedades potenciales antes de decidirse. Aunque sólo sea por eso, las visitas a varios inmuebles (sobre todo a diferentes tipos de inmuebles) pueden servir para centrar su mente en el tipo de inmueble que desea alquilar.
Una vez que haya seleccionado la propiedad que desea alquilar, asegúrese de acordar un informe de condiciones con el propietario.
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